Cuándo una propiedad puede ganar valor sin que su dueño lo advierta
El mercado inmobiliario puede comenzar a incorporar el efecto de una nueva obra o cambio normativo en un sector incluso antes de que los propietarios perciban que sus activos ganaron valor
El valor de una propiedad puede aumentar sin que su dueño haga ninguna inversión sobre ella. Una nueva conexión de transporte, la llegada de servicios comerciales o un cambio normativo pueden influir en el atractivo de un sector y, con ello, en el precio de los inmuebles y las alternativas de desarrollo.
Sebastián Solís, Valuation & Advisory Manager (MRICS) de Cushman & Wakefield, explica que la plusvalía de un terreno puede aumentar sin que un propietario se percate porque “el mercado se adelanta a los hechos”. Así, por ejemplo, ante el anuncio de nuevas líneas de metro, la construcción de una autopista o cambios normativos favorables al desarrollo, “los inversionistas informados comienzan a comprar suelo antes de que la obra siquiera empiece”.
En ese momento “aparecen las primeras señales”, afirma Solís: más transacciones de lo habitual en el sector, ofertas que empiezan a subir sobre valores históricos o simplemente ofertas de desarrolladores a propietarios que ni siquiera estaban pensando en vender.
No obstante, el efecto no es automático ni uniforme. Suzanne Segeur, académica del Departamento de Planificación y Ordenamiento Territorial UTEM, asegura que las inversiones en la ciudad generan mayor o menor atractivo dependiendo del tipo de intervención y de los beneficios que traigan para la comunidad.
“los inversionistas informados comienzan a comprar suelo antes de que la obra siquiera empiece”
Sebastián Solís, Valuation & Advisory Manager (MRICS) de Cushman & Wakefield
La distancia que importa
La cercanía al transporte público permite dimensionar cómo una infraestructura puede modificar el valor de una zona, pero también refleja que no toda proximidad genera el mismo efecto.
Segeur plantea que la llegada del metro “tiende a subir el valor tanto del terreno como del inmueble ubicado a una distancia dada en metros a la redonda”, y a modo de ejemplo, menciona el caso del trazado de la línea 5 y la ubicación de sus paradas en distintas zonas de Santiago. El mercado, añade, valora una conectividad que permita caminar entre cinco y diez minutos a una estación, más que la cercanía inmediata.
Solís sitúa el efecto del metro sobre todo en un radio cercano a los 500 metros de las futuras estaciones. Un ejemplo, dice, es Macul donde a raíz de la llegada de la línea 6 el valor del suelo se triplicó en tres años. También cita el caso de La Florida: desde que llegó el metro en 1997, el suelo pasó de 3 UF/m² a más de 15 UF/m² hoy. “Como referencia general, un terreno bien ubicado cerca de una estación podría incrementar su valor entre un 8% y 10% al año”, detalla el ejecutivo.
Bajo la mirada de Segeur otro factor importante son los cambios a la normativa urbana como el aumento de la altura o la densidad, un fenómeno que asegura, provoca la construcción masiva de torres con cientos de departamentos de viviendas u oficinas.
Cuándo actualizar el valor
El anuncio oficial de un proyecto, el inicio de la construcción, la puesta en marcha, y cualquier cambio normativo que modifique lo edificable en el predio, son “momentos clave” para actualizar el valor de un activo, afirma Solís.
En ese contexto, detalla que una tasación profesional puede detectar estos cambios cruzando transacciones comparables recientes, precios de oferta y cierres efectivos, modificaciones al Plan Regulador, avance de proyectos de infraestructura y comportamiento de la demanda, considerando factores como velocidad de venta, vacancia y flujos de inversión.
La clave, plantea el ejecutivo, está en distinguir una expectativa transitoria de una valorización sostenible: “Un alza basada solo en rumores o en precios de oferta sin transacciones reales suele revertirse”, advierte. Por ello, su recomendación es actualizar la tasación cada vez que ocurra uno de estos “momentos clave” y no esperar al momento de vender para descubrir cuánto cambió realmente el valor del terreno.
“En todos los casos, es importante que el propietario, antes de tomar una decisión, se informe mediante la consulta a profesionales competentes que pueden asesorar de forma personalizada y maximizar los beneficios de estas inversiones urbanas”, agrega Segeur.
Una valorización desactualizada puede llevar a vender un terreno por debajo de lo que el mercado ya está dispuesto a pagar, limitar el crédito al usarlo como garantía o incluso descartar un desarrollo que, bajo las condiciones actuales, podría ser rentable, comenta Solís.
A sus ojos, la conexión de la Ruta 78-68 es un ejemplo de cómo ese desfase puede producirse. La obra, actualmente en construcción desde noviembre de 2025 y con puesta en marcha proyectada para mayo de 2028, reducirá los tiempos entre Pudahuel y Maipú de 40 a nueve minutos. Según Solís, un terreno ubicado en esa zona ya ha experimentado un crecimiento de casi cinco veces su valor en los últimos años, reflejando cómo el mercado comenzó a anticipar el efecto de la nueva conectividad incluso antes de que la obra esté terminada.
